Fuite d’eau à Paris : qui paie, le locataire ou le propriétaire ?

Service-public présente cette liste comme non exhaustive. Pour l’eau et le chauffage, elle cite notamment :

• les canalisations d’eau : dégorgement, remplacement des joints et des colliers ;
• la robinetterie : joints, clapets et presse-étoupe des robinets ;
• les chasses d’eau : joints, flotteurs et joints cloche ;
• les sanitaires : détartrage, flexibles de douche, joints du receveur et de la baignoire ;
• le chauffage : rinçage des corps de chauffe et des tuyauteries, entretien annuel de la chaudière sauf clause contraire du bail.

Le locataire répond aussi des dégâts causés par sa négligence ou un défaut d’entretien, y compris par les personnes qu’il héberge. Ses obligations figurent à l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Quelle pièce changer, et quand remplacer l’appareil : voyez nos guides du robinet qui fuit et de la chasse d’eau qui coule.

La vétusté, c’est l’usure naturelle due à un usage normal et prolongé du logement. Ses conséquences sont pour le propriétaire, même quand la réparation figure dans la liste locative ; l’article 1755 du Code civil le prévoit pour la vétusté et la force majeure. Service-public prend un exemple de plomberie : si la vétusté d’une canalisation provoque une fuite, le locataire prévient le propriétaire, qui doit faire les réparations nécessaires.

Le bailleur doit tous les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire : maintien en état, entretien normal, mise en conformité avec le logement décent (article 6 de la même loi), sauf si la faute du locataire les a rendus nécessaires. Pour départager usure normale et défaut d’entretien, les deux parties peuvent appliquer une grille de vétusté issue d’un accord collectif.

Il n’existe pas de liste légale des parties privatives : seul le règlement de copropriété les détermine, rappelle service-public, qui range parmi elles les appareils sanitaires, les baignoires et les lavabos. Quand le règlement est muet, ou que les titres se contredisent, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute parties communes notamment « les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ».

• Fuite venue d’une partie commune, une descente par exemple : vous pouvez agir contre la copropriété, et le syndic peut être mis en cause s’il a négligé l’entretien ou l’assurance de l’immeuble.
• Fuite venue d’un lot qui abîme les parties communes : la responsabilité du copropriétaire concerné peut être engagée.
• Robinet d’arrêt de l’appartement, colonne montante : cherchez ce qu’en dit votre règlement ; s’il se tait, l’article 3 sert de repère.

Le locataire doit obligatoirement s’assurer contre les risques locatifs : l’incendie, l’explosion et le dégât des eaux qui touchent le logement. Cette garantie ne couvre ni ses propres biens ni les dommages chez les voisins ; pour ces derniers, il faut la garantie « recours des voisins et des tiers », qui est facultative. Le propriétaire qui occupe son logement n’est pas tenu de s’assurer contre les dégâts des eaux, mais cette garantie fait partie de l’assurance habitation.

Quand aucun tiers n’est responsable, la franchise, la vétusté et les plafonds de votre contrat s’appliquent. Entre assureurs, la convention IRSI organise le règlement des petits sinistres : c’est votre assureur qui vous dit comment elle joue dans votre cas.

L’eau part de chez vous : signalez à votre assureur les dégâts causés chez les voisins, remplissez le constat avec eux et, le cas échéant, envoyez-le au propriétaire ou au syndic.

L’eau vient de chez le voisin : contactez l’occupant, son bailleur s’il est locataire, et leurs assureurs. Locataire victime d’un voisin non assuré, ou d’une cause dont vous n’êtes pas responsable, vous pouvez vous retourner contre votre bailleur sur le fondement des articles 1719 à 1721 du Code civil, indique l’INC.

Tant que l’origine de la fuite n’est pas connue, personne ne peut dire qui paie. Une recherche de fuite la situe : BUILDING PRO la facture 132 €, déplacement compris. Les premiers gestes sont dans notre article sur la fuite d’eau dans l’appartement.